החלטה בתיק פש"ר 21578-12-11 בקשה 4

1.         המבקשים, אשר מונו לכונסי הנכסים של עמותת משתכני הר שמואל (להלן: "העמותה") עתרו בבקשה להייב את משיבים 1 ו-2 (להלן: "המשיבים") בתשלום מלוא חובותיהם לעמותה בשל דמי הפיתוח של מגרש 173 שבפרוייקט העמותה באזור הר שמואל שנרכש על ידם (להלן: "המגרש"). לחילופין, היה והחוב לא ישולם, נתבקש להורות על העברת זכויות המבקשים במגרש לאחר.

2.         לטענת המבקשים, ביום 23.01.96 חתם משיב 1 על הסכם חברות בעמותה (להלן: "ההסכם"), ומשיבה 2, רעייתו, הינה בעלת הזכויות במגרש יחד עמו. במסגרת ההסכם התחייבו חברי העמותה לשלם דמי פיתוח באופן יחסי לגודל מגרשם בפרויקט. עוד במסגרת ההסכם, הסכימו חברי העמותה על סנקציות במקרה של אי עמידה בתשלומים במועדים שנקבעו, וכי אי תשלום דמי הפיתוח מהווה הפרה יסודית של ההסכם. לפי טענת המבקשים, נכון ליום 5.02.06 היה למשיבים חוב בגין דמי פיתוח ביחס למגרש בסך של 333,438 ש"ח. המבקשים פנו מספר פעמים למשיבים על מנת שיסדירו את חובם, אך פניותיהם לא נענו. בנסיבות אלו נתבקש לאכוף על המשיבים את תשלום התחייבויותיהם בהסכם. לחילופין נתבקש כאמור, להורות - במקרה של אי תשלום החובות על ידי המשיבים - על העברת זכויותיהם של המשיבים במגרש, לאחר.

3.         בתגובה טענו המשיבים כי בהסכם עליו חתמו הם רכשו זכויות במגרש בשטח של 450 מ"ר בלבד, בעוד שהחיוב הנטען כלפיהם מתייחס למגרש בשטח של 709 מ"ר. המשיבים הוסיפו כי ביום 2.10.05 הם קיבלו אישור מרואה החשבון של העמותה לפיו הינם מחויבים לשלם סך של 4,256 ש"ח בלבד עבור המגרש שנרכש על ידם בשטח של 450 מ"ר כאמור. בנסיבות אלו עלה בלבם החשש אודות אי סדרים בגביית התשלומים והחובות הנטענים על ידי המבקשים. בכל מקרה לטענתם, המבקשים אינם יכולים לפעול לפי בקשתם החלופית ללא שישיבו להם תחילה את כספי התמורה שכבר שולמו על ידם לעמותה. 

4.         בתשובה, אישרו המבקשים כי, אכן, בתחילה עת רכשו המשיבים את הזכויות במגרש 173 הוא היה בשטח של 450 מ"ר, כשדמי הפיתוח עבורו שולמו ברובם על ידי המשיבים. ואולם, במועד מאוחר יותר, אותרו בעיות גיאולוגיות בפרוייקט, ובהתאם בוצע שינוי תכנוני במגרשים, שינוי שהיה כרוך גם בשינוי התב"ע. תוצאת השינוי בכל הנוגע למשיבים הייתה כי מגרשם הפך למגרש בשטח של 709 מ"ר, ועליהם אפוא, לשלם את דמי הפיתוח המוגדלים המתבקשים מכך בהתאמה. ברם, המשיבים הודיעו למבקשים כי הם אינם מעוניינים בשטח כה גדול ועל כן הוצע להם לבחור מגרש חלופי בשטח של 450 מ"ר. ואולם, המשיבים אוחזים בחבל משני קצוותיו. מחד הם אינם מוכנים לבחור מגרש אחר במקום המגרש שלהם, ומאידך הם אינם מוכנים לשלם את דמי הפיתוח עבור המגרש שלהם בשטחו הנוכחי המוגדל. המבקשים ציינו עוד כי עד שנת 2001 חויבו כל חברי העמותה שאיחרו בתשלום דמי הפיתוח בריבית שנתית בשיעור 10% בהתאם לקבוע בהסכם. בחודש מאי 2001 על מנת לעודד אותם להשלים את דמי הפיתוח הופחתה הריבית ל-4% לתקופה קצרה. בהמשך החליט ועד העמותה להותיר את ההפחתה בריבית על כנה, ורק בחודש פברואר 2003 הוחלט להעלות את הריבית על הפיגורים ל-6%. במקרה זה דמי הפיתוח עבור המגרש מגיעים לסך של 552,737 ש"ח (קרן) מהם יש להפחית סך של 290,000 ש"ח ששולם בזמנו על ידי המשיבים. היתרה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית נכון למועד הגשת הבקשה בשנת 2006 עמדה על סך של כ-333,000 ש"ח ונכון להיום יש להוסיף על כך עוד כ-140,000 ש"ח.

5.         בשלב זה טענו המשיבים כי לאחר שבחנו את התשלומים שבוצעו על ידם, עלה כי על המבקשים להשיב להם את דמי הפיתוח ששילמו ביתר. לדבריהם הם שילמו דמי פיתוח בסך של 290,000 ש"ח עבור מגרש בשטח של 448 מ"ר, היינו סך של 647 ש"ח לכל מ"ר. המשיבים ציינו עוד כי לא קיבלו מהמבקשים תחשיב מפורט אודות דמי הפיתוח ששולמו לקבלן ואולם נודע להם כי משתכנים אחרים בפרויקט שילמו דמי פיתוח מופחתים מהם באופן ניכר. כך, למשל, בעניינו של משתכן בשם יעקב רוטמן, שהתברר בפני בית משפט זה, הועמדו דמי הפיתוח על סך של 295 ש"ח בלבד לכל מ"ר. לפי חשבון זה גם אם היו נדרשים מתחילה לשלם דמי פיתוח עבור מגרש בשטח של 709 מ"ר, התשלום ששילמו בסך של 290,000 ש"ח כיסה את מלוא דמי הפיתוח. על המבקשים אפוא, להשיב להם את דמי הפיתוח ששילמו ביתר בצירוף הריבית המוסכמת. המשיבים הוסיפו כי מעולם לא נתנו את הסכמתם להגדלת שטח מגרשם, שגם אין להם כל יתרון מהגדלתו, שכן מדובר במגרש בור לגידול עשבים בלבד. המגרשים החילופיים שהוצעו להם על ידי המבקשים נחותים ביותר לעומת המגרש שנרכש על ידם. מאוחר יותר נודע להם כי בידי המבקשים היו מגרשים חלופיים נוספים אך הם בחרו שלא להציעם להם.

6.         בעניין זה טענו המבקשים כי אין מקום להסתמך על עניינו של מר רוטמן בכל הנוגע לגובה דמי הפיתוח. לדבריהם, במכתב שנשלח לכל אחד מהמשתכנים ביום 7.03.07 צורף תחשיב שנערך על ידי רואה חשבון ובו פירוט תשלומים עבור כל מטר רבוע. תחשיב זה הסתמך על תקציב העמותה המעודכן לאותה עת. לפי אותו תחשיב עלות דמי הפיתוח לכל מטר מרובע הגיע לכדי 600 ש"ח והם כללו את הוצאות הפיתוח הכללי, הוצאות פיתוח בתחומי המגרשים והוצאות פיתוח מיוחדות.

7.         ראשית יש לומר כי ברור מאליו כי המשיבים אינם יכולים ליהנות ממגרש בשטח של 709 מ"ר ולשלם אך עבור מגרש בשטח של 450 מ"ר. במצב שנוצר בו המבקשים אינם יכולים להעמיד לפני המשיבים מגרש בגודל של 450 מ"ר, המשיבים יכלו לבקש את ביטול ההסכם בשל הפרתו, אך הם לא עשו כן. נהפוך הוא, המשיבים מעוניינים בקיומו של ההסכם. מכאן, אפוא, כי עליהם לשלם את דמי הפיתוח בגין המגרש (הגדול) שטרם שולם על ידם. המחלוקות שיש לדון בין הצדדים הן אפוא, שתיים. האחת, סכום הקרן שניתן לגבות עבור כל מטר מרובע, כשטענת המבקשים כי התשלום עומד על סך של 647 ש"ח לכל מ"ר ואילו המשיבים טוענים כי התשלום עומד על סך של 295 ש"ח בלבד לכל מ"ר. והשנייה, האם על המשיבים לשלם גם את הריבית על הקרן, ומאיזה מועד.

8.         באשר לגובה התשלום הצדק עם המבקשים. המשיבים, כשאר חברי העמותה בפרוייקט חתמו על טופס בחירת מגרש בו צוין מספר המגרש ושטחו ואת סכומי ההשתתפות בגין הוצאות העמותה. בטופס נכתב במפורש כי כל משתכן ישלם בגין "הוצאות פיתוח כלליות" סך של 295 ש"ח לכל מ"ר (צמוד למדד חודש 11/95) ובגין "הוצאות פיתוח בתחום המגרש" סך של 72 ש"ח לכל מ"ר (צמוד למדד חודש 11/95). כמו כן, צוין במפורש בטופס כי כל משתכן מתחייב לשלם סכומים נוספים שיחושבו לפי שטח המגרש במקרה וגופים חיצוניים לא יעבירו את הכספים שנלקחו בחשבון במסגרת תקציב העמותה כמו כספים שעתידים להגיע אליה מאותם גופים. בהמשך, בחודש מרץ 1997 נשלח למשתכנים מכתב לו צורף תחשיב שנערך על ידי רואה חשבון ובו פירוט התשלומים עבור כל מטר רבוע. בתחשיב נלקחו בחשבון הסכומים שצוינו בטופס הנזכר עליו חתמו המשתכנים (295 ש"ח + 72 ש"ח) בתוספת הפרשי הצמדה וכן העלויות שנוספו בהתאם לתקציב העמותה מחודש פברואר 1997, שכלל גם את הסכומים שלא הגיעו בסופו של יום לידי העמותה. חישוב זה העלה כי המחיר שעל כל משתכן לשלם עבור כל מ"ר מגיע לכדי 600 ש"ח. לא זו בלבד שבחשבון זה לא נפל פגם, אלא שהמשיבים עצמם שילמו בעבר את דמי הפיתוח עבור המגרש בהתאם לגודל שרכשו בתחילה מבלי שהלינו על גובה דמי הפיתוח שנקבע עבור כל מ"ר. למעשה אפוא, הסך של 290,000 ש"ח ששולם על ידם בגין המגרש שעמד באותה תקופה על שטח של 450 מ"ר, שולם על ידי המשיבים לפי אותו חשבון לו הם מתכחשים כיום, מבלי שנשמעה מפיהם ולו מילת טרוניה אחת. העובדה שבמקרה פרטי אחר (מר רוטמן) נגבה סכום אחר אינו מקנה למשיבים את הזכות לשלם פחות מהסכום לו התחייבו. ברור גם שההחלטה בעניין האחר ניתנה לפי הנתונים והראיות שהונחו לפני בית המשפט באותו עניין ואין ללמוד מהם למקרה זה בו העובדות והנתונים שונים, הן בעניין שיעור דמי הפיתוח והן לעניין חישוב הריבית. אדברה, המבקשים הסיקו מסקנות והפיקו לקחים מההחלטה באותו עניין ותיקנו את הליקויים הראייתיים שנפלו בהוכחת טענותיהם אז. 

9.         ובאשר לריבית. בהתאם להסכם בין המשתכנים והעמותה, איחור בתשלום דמי הפיתוח מחייב את המשתכן בריבית שנתית בשיעור 10%. במשך הזמן החליטה העמותה על הפחתת הריבית לשיעור של 4% ובהמשך העלתה אותה לשיעור של 6%. בכל הנוגע לחיוב המשיבים בדמי פיתוח עבור יתרת המגרש בשיעור 259 מ"ר (709-450) שנוספה על המגרש המקורי שרכשו, מועד החיוב הוא לאחר שינוי התב"ע בשנת 2004 שהוסיפה את השטח האמור למגרשם של המשיבים. באותו מועד עמדה הריבית הנגבית בשל איחור בתשלום דמי הפיתוח על 6%. חישובם של המבקשים נכון אפוא, גם בעניין הריבית.

התוצאה היא אפוא, כי אם ברצון המשיבים להמשיך ולהחזיק במגרש עליהם להשלים את יתרת דמי הפיתוח בסכום שציינו המבקשים בבקשתם, היינו סך של 333,438 ש"ח נכון ליום הגשת הבקשה, ביום 19.02.06, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית בשיעור 6% עד לתשלום המלא בפועל. היה ולא, תילקחנה מהם זכויותיהם במגרש והם יוענקו לאחר, תוך החזרת הכספים ששולמו על החשבון.

למשיבים ניתנים בזאת, אפוא, 30 ימים לשלם את חובם כמפורט.

המשיבים ישלמו למבקשים הוצאות הבקשה בסך של 15,000 ש"ח.

ניתנה היום,  כ"ז  אדר תשע"ב, 21 מרץ 2012, בהעדר הצדדים. התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: